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●消防設備改修工事

【消防設備改修工事の概要】
 定期的な消防設備点検を実施していく中で、建物の老朽化などに伴い年数が経過すると様々な消防設備の不良箇所が判明していきます。

 消防設備の適切な維持管理をしていく上で定期的な消防設備
点検を実施し判明した不良事項につきましては早急な改善
必要です。建物の管理者としましては、消火器やバッテリー交換
など定期的に出てくる改修事項については実施するものの、
突如として明らかとなる不良事項については理解し難いという
方も多いと思います。

しかしながら建物を管理して15年ないし20年と経過して
いく中で、いずれ消防設備が故障していくのは必然です。
管理者・オーナ様としましては是非、消防設備メンテナンス
業者の話をよく伺って、現在の消防設備の状態を把握
頂いた上で、消防設備不良事項の前向きな改修
検討頂ければと思います。

【よくある消防設備の改修工事】

  ・感知器,スプリンクラーヘッド等の未警戒
   →テナント変更等による間仕切りの増加で感知器や
     SPヘッドの増設・移設が必要となる

  ・消防設備各種の器具交換
   →消防設備器具が経年劣化等により作動不良となる。
     誘導灯は常時点灯し器具自体が高温で保持されるため
     器具不良となる率が高い。自火報受信機や非常警報装置、自火報総合盤、ベルなど
     器具不良となる設備は様々。 

  ・避難ハッチの改修
   →ベランダにある避難ハッチは現在はステンレス製でスチール製は失効となったが10年以上
     前の建物はスチール製のため錆びて腐食しやすい。

  ・連結送水管BOXの改修
   →避難ハッチ同様、連結送水管BOXはスチール製だと錆びて腐食しやすくステンレス製への
    改修が必要です 

  ・消防設備不良の原因調査
   →消防設備不良の中には消防設備点検だけでは原因が特定できない不良も数多く存在
     します。シャッターが作動しなかったり非常放送のスピーカが一部鳴動しなかったり種類は
     様々です。今までの点検経緯も判断材料となります。その際には原因調査後、見積提示
     したり、調査の為に費用を頂く事もあります。

  ・用途変更や法改正による改修
   →建物の用途変更で非特定用途から特定用途になる事により誘導灯や避難器具などの
     設置が必要となったり、消防法改正により新たに自動火災報知設備の設置が必要と
     なったりします。

【消防設備の不良判定について】
 消防設備の不良判定はなかなか難しいと思います。
感知器が作動しなかったり誘導灯が球やグローを交換
しても点灯しなかったりと明らかに不良である場合は
良いのですが、避難ハッチの枠錆がひどいものの使用
できない状態ではない、とか感知器が作動するが感度が
鈍い等、不良にするには微妙な状態の事が多々あります。

 弊社では元来、消防設備が壊れるまではできる限り
補修等をして使用し続けるという方針で点検を行なって
いました。消火器の格納箱の錆びなど錆止めの赤スプレー
を施したり、接触不良などにより器具がうまく作動しなかった
場合は何度も作動させたり注油したりして動きを良くして作動できる状態にしたり等。

しかしながら私は最近では不良判定についてオーナ様に消防設備の状態をよく説明し理解を求めるよう心掛けています。なぜならば、できる限り費用をかけず器具を持たせて欲しいと考えているとは限らないからです。例え使用できるとしてもボロボロの器具が設置されていれば建物の美観を損ねると考える方もいれば、何とか使用できる状態であっても、いつ作動できない状態に戻るかわからないのであれば新品にして欲しいと考えているオーナ様もおられるからです。


また、近年では誘導灯なども省電力の高輝度タイプが出てきており古いまま使い続ける事が費用を削減する事とは限りません。

私としては消防設備の現在の状態が不良か否かはっきりと判定し、現在、正常であっても交換を推奨するべき器具についてはよく説明した上で、お客様に判断を促す事としています。

<弊社の消防設備改修工事紹介> 

1.誘導灯の消防設備改修工事
   製造から15年経過しており、バッテリ交換時期となり標示板が劣化、バッテリの充電機能も低下している恐れがあり、
  長い年月を見た場合の電気代の観点からも省電力の高輝度誘導灯への器具交換を実施するよう提案した。

改修前写真:バッテリ不良、屋内ではあるが雨が当たりやすく
          標示板も劣化している為、高輝度誘導灯へ器具
          交換する事とした。

  改修中写真1:開けてびっくり、完全に埋込BOXが腐食
         している。TVブースタが兼用のブレーカで
        落とせない為ショートしないよう分解。

改修中写真2:誘導灯の埋込BOXを外すと、なんと水溜り
         となっており、いつショートしてもおかしくない
         危険な状態。雑巾で十分に水分と錆びを除去

  改修後写真:リニューアルプレートを使用し高輝度誘導灯
        を設置。屋内部でありながら雨が入りやすい
       ため、プレートと誘導灯の周りをコーキングして
        雨が入らないよう処置

2.スプリンクラー設備の消防設備改修工事
   消防設備点検時にポンプ加圧後、屋上の補助高架水槽の水量が明らかに増えている事が判明。補助高架水槽手前の
  逆止弁が効いていないと思われ、経年劣化腐食していて仕切弁のバルブも動かない事から交換を実施する事とした。

改修中写真1: 高架水槽既設吐出バルブ撤去中。保温ラッキング         部分も剥がすと錆び部分が現れる。

  改修中写真2:高架水槽既設吐出バルブ撤去済み。

改修中写真3: 新設バルブ設置完了

  改修中写真4: 既設配管錆落としの上、錆止め塗装

 

改修後写真: 保温工事完了

   

 

3.自動火災報知設備の消防設備改修工事
   自動火災報知設備の絶縁試験にて絶縁抵抗値がほぼゼロに近かったため、絶縁不良の原因を調査し改修を実施した。
  絶縁不良をほっておくと、漏電により誤報や断線あるいは火災の原因ともなりかねない。

改修前写真:消防設備点検時に、自動火災報知設備の受信機にて
         絶縁試験を実施すると絶縁抵抗値がゼロに近い事が判明

  改修中写真1:副受信機側にて配線を外しながら絶縁測定を
          実施し、不良部分の切り分けを実施中

改修中写真:絶縁不良と想定される警戒の中の感知器を外して
         一つずつ調査すると、剥き出しとなっている電線
         が天井の軽天(鉄製)にぶつかっていて、漏電と
         推測される箇所が判明。絶縁処理を施す。

  改修後写真:結線を全てもとに戻した後、自動火災
        報知設備の受信機で絶縁抵抗試験を
        実施し絶縁抵抗値が∞である事を確認
4.避難器具の消防設備改修工事
   避難器具の改修工事では主にベランダにある避難ハッチの改修工事の実施が大変多い。築2000年以前の共同住宅
  では避難ハッチがスチール製であり、年数が経過するにつれ避難ハッチ枠や上蓋が錆び腐食し火事の際に避難場所となる
  はずのベランダが誤って事故となる危険が存在します。そのような事からスチール製の避難ハッチ失効となり、新築では
  ステンレス製避難ハッチが施工される事となりました。

  弊社では、数多くの避難ハッチ改修工事を請け負っております。以下に改修工事写真を紹介します。

改修前写真:上記は2回目の改修工事であり、綺麗な部類である。初回の際の避難ハッチは腐食がひどく、点検も長い事未実施であったのでハッチ内に鳥の巣があった。    

  【東村山社宅】改修後写真

改修前写真:見たとおり酷い腐食で危険な状況。下のベランダへ水が落ちてきており、下から除くとコンクリートまで腐食が広がっていた。濡れた新聞紙やら排水状況も悪く入居者の使い方にも問題があった。

  【小手指共同住宅】改修後写真:ハッチ周りのゴミや段差を解消する事により排水状況も改善させた。コンクリートをコーキング他で補強も実施した。

改修前写真:マンションの大規模改修の一環として実施。ナカ工業のハッチは頑丈ではあるものの写真の通り、パッキンが駄目になりやすくハッチ枠が腐食しやすい。

  【世田谷マンション】改修後写真
5.防排煙設備の消防設備改修工事
  防排煙設備の改修工事では消防設備点検の中で防火戸が閉鎖しない、防火シャッターが降下しない、防火ダンパーが動作しない等の原因を消防設備点検のなかで出来得る限り究明し、改修を行なうものです。

原因究明としてまず感知器側に問題があるのか(電気的問題)、防火戸やシャッター側に問題があるのか(機械的問題)と切り分けし、感知器側であれば感知器の問題か配線(断線、絶縁不良)か受信機か等を判別、防火戸やシャッター、防火ダンパー側であれば、防火戸ですと、建物の歪み等による防火戸せりドアクローザーの力が弱まっている防火戸ラッチが外れにくい等、様々な原因により改修方法を決めます。防火シャッターの場合は防火シャッターの動作している仕組が様々ですので、防火シャッターの動作する仕組みを理解した上で問題なく電圧が来ている場合には巻き上がり過ぎ固着レリーズの動作不良等、様々な原因により改修方法を決めます。防火ダンパーの場合も同様に電圧が正常に来ている場合には、固着羽重、錆び腐食、温度ヒューズの破損等、様々な原因により改修方法を決めます。
 
弊社では、数多くの防排煙設備改修工事を請け負っております。以下に改修工事写真を紹介します。

改修前写真:上記は防火戸の自動閉鎖装置(ドアストッパー)の力が弱くなっており、地震やぶつかりにより防火戸が閉鎖してしまう。調整をしてもドアストッパー自体が弱くなっている為、交換を実施

  改修後写真:左も右も同様に見えますが交換後になりまして、交換前が1998年製、交換後が2012年製のものになります。

改修前写真:防排煙設備の単独制御盤の基盤不良により、三種煙感知器が発報しても防火戸が起動しなくなったため制御盤の交換を実施。

  改修後写真:

改修写真:防火シャッターが煙感知器連動起動せず。シャッターのレリーズ部分を調査すると、電圧はかかってレリーズが外れるもののバネが弱まっていてかつ固着しているためスムーズに自重による動作に入れない模様。とりあえず注油や何度も動かして連動するように点検内で応急処置

  改修写真:防火戸の上部枠当たりにより防火戸ラッチは煙感知器連動により外れているものの閉鎖しない。バールにより防火戸の軸を下にずらして起動するよう修正。その他、サンダーで削ったり注油等を試みますが完全な建物等の歪みで動かない場合は防火戸の取外し調整が必要です。

改修前写真:防火ダンパーの羽重により、ダクト開口により本体補修(オーバーホール)を行なった。また駆動部の部分を新しく交換を実施

  改修後写真

   ※様々な消防設備改修が存在します。内容は随時追加で更新します。

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編集・発行 有限会社多摩栄広商事 担当 梅原秀和
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